Când și cum pot să contest cuantumul despăgubirilor stabilite de către expropriator?
Ce pot să cer în instanță?
Cadrul legal ce reglementează procedura exproprierii precum și modalitatea de sesizare a instanței de judecată îl reprezintă: (1) Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică – reprezentând dreptul comun în materia exproprierii, (2) Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local – reprezentând cadrul special și derogatoriu și (3) Hotărârea Guvernului nr. 53/2011 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010.
Prevederile art. 22 alin. (1) și alin. (6) din Legea nr. 255/2010 prevăd faptul că “expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, (…)”, iar “Experţii, la realizarea raportului de expertiză, precum şi instanţa vor ţine seama de expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”.
Reglementările legale conduc la concluzia că persoana expropriată poate contesta suma stabilită cu titlu de justă și prealabilă despăgubire, doar ulterior emiterii Hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii de către Comisia de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real, precum și faptul că la stabilirea despăgubirilor atât experții cât și instanța vor avea în vedere sumele prevăzute de Camerele notarilor publice – ca punct de referință al sumei stabilite cu titlu de despăgubire – la momentul emiterii Dispoziției Primarului (privind transferul dreptului de proprietate).
Cu toate acestea, practica judiciară ne arată că lucrurile stau cu totul altfel în cadrul dosarelor de instanță, respectiv persoana expropriată:
- Poate contesta cuantumului despăgubirilor stabilite de către expropriator chiar dacă nu i-a fost emisă Hotărârea de stabilire a despăgubirilor; și
- Poate, în continuare, solicita stabilirea valorii reale a imobilului și a prejudiciului cauzat.
Analizând procedura riguros reglementată de normele legale din materia exproprierii (menționate anterior), observăm că procedura exproprierii pentru cauză de utilitate publică presupune următoarele etape:
- Stabilirea calității de expropriator. Conform prevederilor Art. 2. alin. (2) din Legea nr. 255/2010: Expropriator este statul român pentru obiectivele de interes naţional, judeţele pentru obiectivele de interes judeţean, iar municipiile, oraşele şi comunele pentru obiectivele de interes local.
- Cercetarea prealabilă: în sensul stabilirii coridorului de expropriere, identificării imobilelor terenuri și construcții afectate de lucrări, identificării proprietarilor, efectuării măsurătorilor topo-cadastrale în vederea determinării suprafețelor de teren și/sau construcții pentru care se va solicita exproprierea, întocmirea raportului de evaluare în vederea estimării sumelor de bani ce se vor propune ca despăgubiri.
- Adoptarea Hotărârii de Consiliul Local sau General, respectiv: aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai lucrărilor, amplasamentul, sursa de finanțare, lista proprietarilor, sumele individuale aferente despăgubirilor estimate și termenul în care acestea se virează într-un cont deschis pe numele expropriatorului la dispoziția proprietarilor de imobile (Art. 5 din Legea 255/2010);
- Consemnarea sumei individuale reprezentând plata despăgubirii
Ulterior aprobării indicatorilor tehnico-economici, în termenul stabilit de către Consiliul Local sau General prin Hotărârea de declanșare a procedurii de expropriere, expropriatorul are obligația consemnării sumelor individuale reprezentând plata despăgubirii într-un cont deschis pe numele expropriatorului la dispoziția proprietarilor de imobile (conform art. 7 din Legea nr. 255/2010). În acest sens, se impune încheierea unei convenții de deschidere conturi cu afectațiune specială întreexpropriator și o bancă desemnată în urma unei proceduri de achiziție.
- Notificarea intenției de expropriere precum și lista imobilelor ce urmează a fi expropriate se transmit prin poștă către proprietari (conform art. 8 alin. (1) din Legea nr. 255/2010) – de precizat ca nu se prevede un termen exact pentru îndeplinirea acestei proceduri, fiind prevazut doar că notificarea proprietarilor trebuie să se facă ulterior consemnării sumelor de bani; Lista se face publică prin afișarea acesteia la sediul Consiliului Local, respectiv pe pagina proprie de internet a expropriatorului. De asemenea, conform prevederilor art. 5 alin (1) din Legea nr. 255/2010 amplasamentul lucrării va fi comunicat spre avizare și recepție Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Prin notificarea intenției de expropriere, conform art. 8 alin. 2² din Legea nr. 255/2010, se va stabili și termenul de eliberare a imobilului, care nu poate fi mai mic de 30 de zile lucrătoare.
- Stabilirea unei juste despăgubiri: în termen de 20 de zile calendaristice (conform art. 8 alin. (2) din Legea nr. 255/2010) de la data notificării intenției de expropriere, proprietarii imobilelor cuprinse în listă au obligația prezentării la sediul expropriatorului în vederea stabilirii unei juste despăgubiri. Normele legale prevăd faptul că sumele individuale pot fi suplimentate prin Hotărâre a Guvernului, la cererea expropriatorului, în situația modificării numărului de imobile necesar a fi expropriate precum și în orice alte situații temeinic motivate.
- Emiterea deciziei de expropriere
Conform art. 9 alin (1) din Legea nr. 255/2010,în termen de 5 zile lucrătoare de la data expirării termenelor prevazute la art. 8 din Lege (termenul cel mai lung este de 30 de zile lucrătoare), expropriatorul are obligația emiterii deciziei de expropriere (Dispoziția de Primar). Transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publică operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii. Potrivit art. 6 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expropriatorul poate emite decizia de expropriere pentru întreg coridorul de expropriere sau, în cazuri justificate, pe etape.
- Termene în legatură cu funcționarea Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale și acordarea despăgubirilor
– În termen de 5 zile de la emiterea Deciziei de expropriere, expropriatorul (prin Dispoziție de Primar/ Primar General) numește Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real și constată acceptarea, sau după caz, neacceptarea cuantumului despăgubirii de către proprietar sau titularii altor drepturi reale asupra imobilului supus exproprierii (conform art. 18 din Legea nr. 255/2010);
– În termen de 10 zile de la data începerii activității, Comisia va analiza cererile și documentele anexate acestora și va face constatările aferente. Data începerii activității Comisiei și data la care vor fi afișate tabelele cu imobilele proprietate privată expropriate se vor aduce la cunoștința persoanelor interesate prin publicarea unui anunț într-un ziar local. Înainte de data începerii comisiei un Expert evaluator membru ANEVAR va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate în parte, pe fiecare categorie de folosința.
– Stabilirea dreptului la despăgubire și plata acestora se realizează în baza cererilor adresate de către titularii drepturilor reale (conform art. 19 alin. (1) Lege 255/2010);
– Cererea trebuie să conțină elementele prevăzute de lege, și să aibă anexat documentele doveditoare, originale şi/sau copii legalizate[1] (conform art. 19 alin. (2) Lege 255/2010);
– În baza cererilor, Comisia verifică dacă dosarul este complet, iar în caz afirmativ convoacă titularul/titularii cererii, în scris, prin poştă, cu scrisoare recomandată cu confirmare de primire pentru semnarea procesului verbal. Iar în cazul în care dosarul nu este complet, îi va convoca pe titularii drepturilor în vederea completării documentelor și a semnării procesului-verbal. Convocare ce va cuprinde data, ora și locul ședinței Comisiei, unde vor fi analizate documentele doveditoare ale dreptului de proprietate (conform art. 15 alin. (12) și (13) din Normele metodologice);
– Indiferent de caz, Comisia va emite o Hotărâre de stabilire a despăgubirilor în termen de 2 zile de la încheierea procesului-verbal (conform art. 16 alin (1) din Normele metogologice);
– Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii emisă în condițiile prezentei legi se comunică solicitantului precum și celorlalți titulari, se afișează la sediul Consiliului Local pe raza căruia se află situat imobilul expropriat și în extras pe pagina proprie de internet a expropriatorului. În termen de cel mult 90 de zile de la data emiterii Hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor, expropriatorul efectuează plata despăgubirilor (conform art. 21 din Legea nr. 255/2010).
Revenind la analiza începută în debutul articolului, observăm faptul că expropriatorul (Comisia) are obligația legală de a emite Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii indiferent de caz (iar orice lipsă a emiterii acestei Hotărâri în termenele prevăzute de lege, devine o culpă a expropriatorului, respectiv o lipsă nejustificată a emiterii acesteia).
Acest raționament este avut în vedere și de Înalta Curte de Casație și Justiție care prin Decizia nr. 14/8.04.2019[2] reține: „În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 22 alin. (1), instanţa de judecată este competentă să soluţioneze nu numai contestaţia formulată împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, ci şi acţiunea prin care expropriatul contestă despăgubirile estimate şi solicită atât stabilirea acestora de către instanţă, cât şi obligarea expropriatorului la plată, ulterior emiterii deciziei de expropriere şi consemnării sumelor aferente despăgubirilor, în cazul lipsei nejustificate a acestei hotărâri”.
Nu în ultimul rând, în ceea ce privește suma pe care persoana expropriată o poate solicita cu titlu de despăgubire, vom observa în cele ce urmează că legiuitorul a încercat tranșarea discuțiilor și discrepanțelor între sumele acordate în procedura prealabilă și cele acordate ulterior pe calea instanțelor judecătorești, astfel:
Normele art. 22 din Legea nr. 255/2010 au fost modificate la data de 17.08.2018 prin Legea nr. 233/2018[3], respectiv:
- În vechea reglementare, articolul 22 prevedea:
„(1)Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate.
(2)Termenul în care moştenitorii expropriatului defunct se pot adresa instanţei judecătoreşti curge de la data acceptării succesiunii.
(3)Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
(4)Atât procedura de expropriere, cât şi obiectivele de utilitate publică ce fac obiectul prezentei legi nu pot fi suspendate sau sistate la cererea vreunei persoane care invocă existenţa unor litigii privind posesia ori proprietatea imobilului expropriat.”
- Potrivit noii reglementări, art. 22 se modifică și are următorul conținut:
„(1)Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate.
(2)Preşedintele instanţei va fixa un termen şi va dispune citarea proprietarilor sau, după caz, a posesorilor, a altor titulari de drepturi reale sau a oricăror persoane cunoscute, care pot justifica un interes legitim asupra imobilelor expropriate.
(3)Soluţionarea cererii expropriatului se face cu participarea obligatorie a procurorului.
(4)Instanţa va verifica dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de lege cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirii. Hotărârea este supusă căilor de atac prevăzute de lege.
(5)Pentru soluţionarea cauzei instanţa va constitui o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.
(6)Experţii, la realizarea raportului de expertiză, precum şi instanţa vor ţine seama de expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate.
(7)Despăgubirea acordată de instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
(8)Atât procedura de expropriere, cât şi obiectivele de utilitate publică ce fac obiectul prezentei legi nu pot fi suspendate sau sistate la cererea vreunei persoane care invocă existenţa unor litigii privind posesia ori proprietatea imobilului expropriat.”
Astfel, în vechea reglementare legiuitorul consacra faptul că stabilirea despăgubirii se va realiza conform dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, care prevedeau în mod expres la art. 26 faptul că „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”. Or, prin modificarea operată asupra Legii 255/2010 prin modificarea art. 22 a fost eliminată această trimitere din Legea specială la Legea generală care stabilea modalitatea de calcul a despăgubirilor și a fost consacrată în mod definitiv modalitatea de stabilire a despăgubirilor atât în cadrul procedurii administrative cât și în cadrul procedurii judiciare demarate pe calea acțiunii fomulate în fața instanțelor de judecată, stabilind în mod expres faptul că la stabilirea cuantumului despăgubirilor „experţii, la realizarea raportului de expertiză, precum şi instanţa vor ţine seama de expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”.
Cu toate acestea, în considerarea numeroaselor păreri contradictorii care s-au conturat în practică, Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, prin Decizia nr. 78 din 15 noiembrie 2021 tranșează problema, statuând:
“În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată, cu completările ulterioare, în etapa judiciară a procedurii de expropriere, la determinarea cuantumului despăgubirilor, dispoziţiile art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv, în sensul că se ţine seama atât de „expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”, cât şi de criteriile legale prevăzute de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.”
În consecință, în prezent, la stabilirea cuantumului despăgubirii, persoana expropriată beneficiază de aplicarea normelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 ce prevăd faptul că: “La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ- teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”
Pentru mai multe informații sau pentru a beneficia de o analiză juridică detaliată a situației în care te afli nu ezita să contactezi Cabinetul de avocatură la numărul de telefon 0755 123 241 sau pe adresa de e-mail: office@ablegal.ro
*Acest articol reprezintă viziunea Cabinetului de avocat Brădean Alexandra-Maria asupra problemei juridice tratate și nu conferă dreptul cititorului de a prelua/copia/modifica în orice fel textul, fiind destinat exclusiv informării dvs. personale.
** Dacă reprezentați o instituție media sau o companie și doriți un acord pentru republicarea articolelor Cabinetului de avocat Brădean Alexandra-Maria, vă rugăm sa ne transmiteți o solicitare pe adresa de e-mail: office@ablegal.ro
[1] Privind dovedirea calității de titular al dreptului de proprietate
[2] Decizia nr. 14/8.04.2019 a Înaltei Curți de Casație și Justiție referitoare la examinarea recursului în interesul legii cu privire la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică
[3] Legea nr. 233/2018 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local – care a intrat în vigoare la data 17.08.2018