În prezenta analiză vom observa care sunt situațiile în care o construcție se consideră edificată fără respectarea condițiilor de legalitate, care sunt remediile legale pentru a intra în legalitate și care sunt sancțiunile ce pot interveni.
Când este o construcție edificată fără respectarea legii?
Edificarea unei construcții (i) fără a avea la bază o autorizație de construire sau (ii) fără respectarea prevederilor din autorizația de construire existentă, conduce la edificarea unei construcții în mod nelegal.
Ce remedii am la dispoziție?
În aceste condiții, aveți la dispoziție anumite remedii legale pentru a intra în legalitate cu construcția dvs., remedii ce diferă (a) în funcție de anul finalizării construcției și (b) în funcție de respectarea reglementărilor urbanistice din zona în care se află construcția, fiind așadar în prezența a trei situații distincte:
- Construcția dvs. a fost finalizată înainte de data de 01.08.2001;
- Construcția dvs. a fost finalizată după data de 01.08.2001 și are o vechime mai mare de 3 ani de zile;
- Construcția dvs. a fost finalizată după data de 01.08.2001 și are o vechime mai mică de 3 ani de zile.
- Construcția finalizată înainte de 01 August 2001
Această situație se bucură de un tratament aparte, fiind în prezența unui regim juridic special care nu necesită eliberarea unei autorizații de construire, ci “intrarea în legalitate” se realizează prin notarea construcției în Cartea Funciară.
Astfel, pentru depunerea documentelor de înscriere în Cartea Funciară a construcției la ANCPI[i] veți avea nevoie de:
- Extrasul de Carte Funciară;
- Certificatul Fiscal;
- Documentația cadastrală.
- Construcția finalizată după 01 August 2001 și are o vechime mai mare de 3 ani
Această situație reprezintă un caz fericit în care persoana care a construit fără autorizație nu mai poate fi obligată la plata unei amenzi contravenționale, fiind în prezența prescripției răspunderii contravenționale.
Astfel, intrarea în legalitate în această situație se va realiza fără autorizație de construire și recepție a lucrărilor, în baza:
- Extrasului de Carte Funciară;
- Certificatului Fiscal;
- Documentației cadastrale;
- Certificatului de atestare a edificării construcției;
- Expertizei tehnice.
- Construcția finalizată după 01 August 2001 și are o vechime mai mică de 3 ani
În această ipoteză, autoritatea publică competentă va proceda la întocmirea unui proces-verbal de contravenție prin care vă va aplica o amendă:
- Între 1.000 – 10.000 Ron pentru construirea fără autorizație de construire sau
- Între 5.000 – 20.000 Ron pentru construirea fără respectarea autorizației de construire.
Pentru a intra în legalitate în această situație, va fi necesară obținerea unei autorizații de construire și veți avea în acest sens un timp limitat (fiind prevăzut expres în procesul-verbal de contravenție).
În caz contrar, se poate dispune desființarea construcției.
Astfel, procedura pe care va trebui să o parcurgeți va implica obținerea următoarelor documente:
- Extras de Carte Funciară;
- Studiu topografic;
- Certificat de Urbanism;
- Releveu de Arhitectură;
- Studiu Geotehnic;
- Expertiză tehnică;
- Documentații tehnice necesare;
- Avize necesare;
- Autorizație de construire;
- Intabulare.
Care este răspunderea mea și ce sancțiuni există?
Cel mai important aspect vizează tipul construcției realizate: pe de-o parte, în cazul lucrărilor neautorizate astfel cum sunt reglementate de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții[ii], intervine răspunderea contravențională, pe când, pe de altă parte, în cazul lucrărilor neautorizate asupra monumentelor istorice intervine răspunderea penală (această faptă fiind considerată o infracțiune).
Astfel, observăm că răspunderea poate să fie contravențională sau penală, în funcție de lucrările executate în mod nelegal.
Referitor la sancțiunile aplicabile, observăm că acestea se disting în funcție de răspunderea atrasă (contravențională sau penală).
În cazul răspunderii contravenționale, sancțiunea este amenda și este cuprinsă între 1.000 lei și 30.000 lei, în funcție de activitatea intreprinsă. Cu toate acestea, conform art. 31 din Legea nr. 50/1991 “Dreptul de a constata contravenţiile şi de a aplica amenzile prevăzute la art. 26 se prescrie în termen de 3 ani de la data săvârşirii faptei”.
Iar în cazul răspunderii penale, sancțiunea este amenda penală sau închisoarea de la 3 luni la 1 an.
Desigur, pe lângă atragerea răspunderii se poate dispune și desființarea construcției neautorizate.
Prezentul articol va trata cu precădere cazul nr. 2 analizat anterior, respectiv: situația construcțiilor edificate fără autorizație de construire/ cu nerespectarea autorizației (care nu sunt monument istoric) finalizate după data de 01.08.2001 care au o vechime mai mare de 3 ani, pentru care nu mai poate fi atrasă răspunderea contravențională.
Particularizând noțiunea de “construcție finalizată”, observăm că Înalta Curte de Casație și Justiție a determinat care este momentul în care o construcție este considerată finalizată, respectiv “data terminării faptice a lucrării sau de la data la care autoritatea competentă trebuia să cunoască edificarea construcției fără autorizație de construire (potrivit dispozițiilor legale privind disciplina în construcții), indiferent dacă există sau nu recepție la terminarea lucrărilor”[iii].
Astfel, analizând documentele necesare intrării în legalitate în această situație, observăm că se pune problema deținerii unui Certificat de atestare a edificării construcției.
CE ESTE Certificatul de atestare a edificării construcției și
CUM SE OBȚINE?
Ce este “Certificatul de atestare a edificării construcției”?
De principiu, Certificatul de atestare a edificării construcției eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire este un document administrativ care atestă că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există un proces – verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Cu toate acestea, prevederile art. 37 alin. (6) teza a II-a din Legea nr. 50/1991, astfel cum aceasta a fost modificată de Legea nr. 7/2020 reglementează situația specială supusă analizei și dispune:
“(…) În cazul construcţiilor pentru care execuţia lucrărilor s-a realizat fără autorizaţie de construire, iar împlinirea termenului de prescripţie prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancţiunilor, certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale. (…)”.
Astfel, Certificatul de atestare/ Adeverința privind edificarea construcției executate fără autorizație de construire reprezintă actul administrativ emis de autoritatea publică ce atestă că edificarea construcției respectă normele legale și este un act ce stă la baza intabulării ulterioare a construcției.
Cum se obține?
În funcție de fiecare autoritate publică locală din România actele solicitate pot să difere (anumite autorități putând solicita acte suplimentare), însă mai jos redăm actele solicitate în mod normal:
- Cererea tip completată și semnată de proprietarul/proprietarii (din Cartea Funciară) sau împuternicit cu dovada în original;
- Dovada achitării taxei pentru eliberarea Certificatului;
- Plan de situaţie (1:500) şi plan încadrare în zonă (1:5000) eliberate de Primăria de la nivelul unității administrativ-teritoriale;
- Copie act identitate proprietar/proprietari sau copie certificat de înregistrare firmă emis de O.R.C.;
- Extras de Carte Funciară în original şi la zi (valabil 30 zile);
- În cazul ipotecilor şi/sau interdicţiilor, uzufructului, se solicită şi acordul beneficiarului interdicţiei şi/sau ipotecii, uzufructului notate în Cartea Funciară;
- Expertiza tehnică cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie;
- Certificat fiscal emis de Directia Fiscală;
- Adeverința emisă de Direcția Fiscală, în care se specifică anul în care a fost declarată construcția pentru care se solicită emiterea adeverinței privind existența construcției, precum și suprafața construită la sol și pe nivele, a acesteia;
- În cazul peroanelor juridice – fișa mijlocului fix cu numărul de inventar și acte doveditoare care să confirme că societatea în cauzp a executat din fonduri proprii construcția (situații de lucrări, devize, procese-verbale de recepție, deschidere de finanțare, senținte civile etc.)/ acte de preluare a construcției (proces-verbal de predare-primire/contract de vânzare cumpărare/ etc) și declarație pe proprie răspundere a administratorului societății în cauză, că aceasta este proprietara construcției;
- În cazul persoanelor fizice – declarație pe propria răspundere privind anul finalizării construcției, privind faptul că petentul este proprietarul construcției sau sentința judecatorescă care dispune intabularea, sau contract de vanzare-cumpărare/ / adjudecare/ certificate de moștenitor/etc;
- Dacă este cazul, copie după contractul de vânzare-cumpărare/certificatul de moștenitor în care se specifică că s-au vândut/moștenit și construcțiile, neintabulate în Cartea Funciară;
- Plan de amplasament și delimitare a imobilului cu amplasarea construcţiei cu indicarea: dimensiunilor construcţiei, a regimului de înălţime, şi a distanţelor de la construcţie la împrejmuire, suprafeței construită și desfășurată, releveul construcției, planuri întocmite de o persoană autorizată să execute lucrări de cadastru – (într-un exemplar original);
- Documentaţia în format digital;
- În cazul construcțiilor cu altă destinație decât locuința se va prezenta acordul vecinilor direct afectați și acordurile și avizele solicitate prin Adeverință emisă de Direcția Generală Urbanism;
- Titlu asupra terenului și acordul proprietarului terenului pentru înscrierea construcțiilor în Cartea Funciară, doar în cazul în care proprietarul construcțiilor este diferit de proprietarul terenului.
Pentru mai multe informații sau pentru a beneficia de o analiză juridică detaliată a situației în care te afli nu ezita să mă contactezi la numărul de telefon 0755 123 241 sau pe adresa de e-mail: office@ablegal.ro
*Acest articol reprezintă viziunea Cabinetului de avocat Brădean Alexandra-Maria asupra problemei juridice tratate și nu conferă dreptul cititorului de a prelua/copia/modifica în orice fel textul, fiind destinat exclusiv informării dvs. personale.
** Dacă reprezentați o instituție media sau o companie și doriți un acord pentru republicarea articolelor Cabinetului de avocat Brădean Alexandra-Maria, vă rugăm sa ne transmiteți o solicitare pe adresa de e-mail: office@ablegal.ro
[i] Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
[ii] Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
[iii] Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 16/2020 prin care se stabilește că termenul de prescripție de 3 ani în materia răspunderii contravenționale pentru contravențiile prevăzute de art. 26 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, republicată, constând în executarea, fără autorizație de construire, a unei construcții ce cuprinde toate elementele structurale necesare pentru a fi considerată terminată la data constatării contravenției, curge de la data terminării în fapt a construcției